#房地产经纪人#
房地产经纪人考试注重基础、考核形式简单、考查细致、范围广,简而言之，就是考试比较简单但是想考过并不容易！下面带来年房地产经纪人《业务操作》考前模拟卷04！
三、综合分析题(共20题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(一)
王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)购买一套房屋，甲公司指派经纪人员李某为王某提供服务，并签订了经纪服务合同。王某对房屋的要求是交通便利、方便上下班和孩子上学、生活配套设施完善。此时李某在公司的系统中查看到刘某的房屋正在出售，且符合王某的购房需求。随后在李某的居间介绍下王某实地查勘了房屋，王某表示对房屋很满意，在李某不注意的情况下，刘某和王某相互留了电话。之后在李某不知情的情况下双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。
81.王某和甲公司签订的经纪服务合同类型为()。
A.《房屋出售经纪服务合同》
B.《房屋出租经纪服务合同》
C.《房屋承购经纪服务合同》
D.《房屋承租经纪服务合同》
82.房地产经纪人员李某在房源配对时应注意的事项为()。
A.掌握大量可靠的房源信息
B.了解客户需求
C.提高工作效率
D.相互信任
83.约看过程中为了防止“跳单”经纪人员的做法为()。
A.看房前，事先告知跳单的危害
B.如果出现跳单征兆，房地产经纪人员一定要果断制止
C.在看房全过程中，寻求业主配合
D.向客户预收看房费
84.王某实地看房后表示对房屋很满意，此时李某的对策应为()。
A.及时了解客户在价格上的心理底线
B.分析房源优缺点，客户的承受能力
C.进一步明确客户的购房需求
D.客户一般仍然会继续讨论价格
85.王某和刘某签订的房屋买卖合同为()。
A.实践合同
B.双务合同
C.有偿合同
D.单务合同
(二)
M市H小区为甲房地产开发企业(以下简称“甲企业”)投资开发，该小区于年1月29日取得预售许可。刘某(28周岁，未婚)为购买小区一套房屋，到售楼处进行了实地查看，并参观了样板房，在售楼处经过上岗考核的销售人员张某接待了刘某。刘某于年5月6日与开发商签署《认购协议》,协议约定H小区一套房屋建筑面积为平方米，单价为5万元/建筑平方米，定金为万元。刘某签署《认购协议》后，于当日支付了全额定金。年5月18日，刘某与开发商签《房屋预售合同》并办理了网签。年6月2日，刘某按照《房屋预售合同》约定支付了首付款，其余款项办理了按揭贷款。
86.若刘某于年5月8日提出不再购买该房屋,则开发商有权如何处理已收款项()。
A.不退还
B.退还万元
C.退还60万元
D.退还90万元
87.定金的类型可以分为()。
A.担保定金
B.解约定金
C.立约定金
D.违约定金
88.张某接待刘某参观样板房时应使用的销售工具为()。
A.项目手册
B.购房须知
C.算价单
D.房贷计算器
89.对张某进行上岗考核的主要内容包括()。
A.是否取得预售许可证
B.项目产品知识考核
C.项目销售人员在岗行为指引考核
D.房地产经济知识学习
90.刘某到售楼处实地查看时，属于甲企业公示的“五证”为()。
A.《不动产权证书》
B.《房地产开发经营许可证》
C.《建设用地规划许可证》
D.《商品房预售许可证》
(三)
新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务三方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料，为了保证实现客户的终生价值，甲公司收集相关资料考虑构建客户数据库。
91.为了开拓客源，甲公司采用的方法为()。
A.团体揽客法
B.会员揽客法
C.讲座揽客法
D.人际关系揽客法
92.甲公司举办房地产知识培训的目的为()。
A.获得准确的客户信息
B.掌握客户的真实需求
C.发现潜在客户并启发其购房意愿
D.培养客户对公司专业服务的信任
93.为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为()。
A.经常向客户赠送小礼品
B.向客户提供有效的解决方案
C.尽可能满足客户提出的所有要求
D.尽可能引导客户调整对价格的期望
94.甲公司收集信息后，对客户信息的管理原则包括()。
A.有效原则
B.合理使用原则
C.重点突出原则
D.及时性原则
95.甲公司在构建客户数据库时应注意的问题包括()。
A.及时对客户关系管理的数据进行分类、筛选、整理和更新
B.老客户信息的删除
C.原始资料的保存
D.内部资料与外部资料区分开来
(四)
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售其住宅项目。张某家庭年收入中等且稳定，他找到乙公司，欲购买一套住宅。张某因结婚需要购买婚房，且为首次置业。乙公司根据张某有关情况，制定了详细的置业计划。张某很快购买了甲企业的一套住宅，并委托乙公司代办住房抵押贷款、房屋登记和房屋居家综合服务。乙公司为了尽快完成住房抵押贷款代办，根据银行希望尽快收回贷款的意愿，建议张某接受了等额本金的还款方式。
96.银行在为张某评估还款年限时，应考虑的因素为()。
A.学历
B.收入
C.年龄
D.户口
97.乙公司为张某提供的房屋居家综合服务可以有()。
A.装修房屋
B.选购家电
C.维修电梯
D.搬运家具
98.乙公司制定置业计划的目的为()。
A.展示付款日期和付款金额
B.展示付款日期和付款方式
C.展示付款本金和付款利息
D.展示付款方式和付款金额
99.因为乙公司满足银行尽快收回贷款的意愿，可能导致的风险为()。
A.张某无力偿还贷款的风险
B.房屋价值因灾害降低的风险
C.利率调整变化引发的风险
D.房屋产权转移引发的风险
.张某为住宅客户类型中的()。
A.小户型客户
B.中大户型客户
C.大户型客户
D.别墅客户
参考答案：
81.C
甲公司提供的经纪业务为房屋承购经纪服务，缔约相对人为房屋承购人，故所签订的经纪服务合同类型为《房屋承购经纪服务合同》。
82.ABC
房源配对的注意事项包括掌握大量可靠的房源信息、了解客户需求信息、提高工作效率。
83.ABC
约看过程中为了防止“跳单”经纪人员的做法包括:看房前，事先告知跳单的危害；如果出现跳单征兆，房地产经纪人员一定要果断制止；在看房全过程中，寻求业主配合。
84.D
客户看房后表示对房屋满意，此时经纪人员的对策应为客户一般仍然会继续讨论价格。
85.BC
房屋买卖合同的特征为:出卖人将所出卖的房屋转移给买受人，买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权必须办理登记手续；房屋买卖合同属于要式法律行为。
86.C
房屋建筑面积为平方米，单价为5万元/建筑平方米，房屋总价为万元，定金数量不能超过房屋总价款的20%，故定金的数量为万元，根据《担保法》的规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还。
87.BCD
定金有不同的类型，包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。
88.A
参观园林或样板房时应使用的销售工具为项目手册。
89.BC
销售人员上岗考核的主要内容包括项目产品知识考核、项目竞争对手与市场情况考核、项目开发企业与合作单位相关背景考核、项目销售人员在岗行为指引考核、项目销售口径考核、项目接待流程考核。
90.ACD
“五证”主要包括《不动产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。
91.C
讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。
92.CD
通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现，培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过程中的难度。
93.BD
经纪人员提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人员通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。
94.ABC
客户信息的管理原则包括有效原则、合理使用原则、重点突出原则。
95.ACD
在构建客户数据库时应注意的问题包括:尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；及时对客户关系管理的数据进行分类、筛选、整理和更新。
96.C
银行在为借款人评估还款年限时以年龄作为基础。
97.ABD
居家服务内容不仅包括家居、装饰、装修材料、家用电器等物品的选购，还包括过程中的装修方案、室内设计等方面策略的制定。
98.D
客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。
99.A
借款人有可能在还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息，因此，借款人申请贷款额度要量力而行，应该根据自己的条件选定最适合自己的还款方式。
.A
小户型客户，一种是首次置业客户，以满足刚性需求为购房目的，家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣。另一种客户是投资型客户，以满足获取出租利益或转售增值收益为目的。
