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博法律师说
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的占有应系实质占有，而非形式上的占有。
2.《补充协议》属于对买受人有利且关键的证据，但在审查中始终未出示显然与常理不符，法院无法排除《补充协议》存在时间倒签的可能，法院无法将《补充协议》中支付价款的变更约定作为认定买受人是否依约履行支付价款义务的判断标准。
基本案情
年1月10日，黄先生作为申请执行人，以代先生等为被执行人，向北京市第三中级人民法院提出执行申请，执行依据为生效判决，法院立案执行。在执行过程中，法院于年1月22日依法查封被告代先生名下的涉案房屋。
潘先生于年2月9日向人民法院提出执行异议，申请撤销执行裁定，并解除对涉案房屋的查封，法院于年5月19日作出裁定，法院认为潘先生提供的证据不足以证明其已按照合同的约定支付了相应款项，裁定驳回了潘先生的异议请求。后潘先生提起执行异议之诉。
法院审理
一审法院认为:
本案的焦点问题是原告潘先生对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，对此分析如下:
其一、潘先生与代先生签订的《房屋买卖协议书》有不合常理之处，交易高度存疑。
第一，就合同约定价款而言，双方约定涉案房屋成交均价为4.2万元每平方米，该价格为协议签订同期同一小区有关房产交易价格的65%左右，可视为明显不合理低价。虽然原告潘先生陈述其于年底即与出卖人代先生口头约定了涉案房屋的交易价格，但并未提交证据佐证，对其该项陈述法院不予认可。
第二，原告潘先生陈述其与代先生仅有一面之缘并非朋友关系，但原告潘先生却在与代先生签订《房屋买卖协议书》之前，于年12月8日向代先生转账38.万元用于偿还涉案房屋银行贷款及利息，该行为不符合交易常理。
第三，《房屋买卖协议书》约定房屋总价款为万余元，在房屋价款明显低于市场价格的情况下，《房屋买卖协议书》还约定买受人与出卖人分别履行各自的缴税、完税义务，这不符合一般由买受人承担全部税款的交易习惯。
第四，出卖人同意在网签当日将房屋交付给买受人，自房屋过户之日起天内买受人向银行申请贷款万元并自筹资金74.85万元，同时买受人在年底支付完毕补偿款.45万元。上述约定的房屋价款支付和房屋过户方式，亦不符合房屋交易的一般习惯。
其二、潘先生对涉案房屋合法占有的证据并不充分，该待证事实高度存疑。
原告潘先生提供了《房屋交接单》、电卡等证据，意在证明其己在法院查封前对涉案房屋进行了实际占有。《房屋交接单》载明出卖人与买受人共同记录水、电、气表的读数并交接附件中所列物品，但在《附件:房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》表上，供水、供电等项目下均为空白，并无读数的记载，在房屋家具、电器、用品情况等项目下均为空白。经法院询问，原告潘先生表示，其持有涉案房屋钥匙并在涉案房屋中放有个人物品，但至今未曾缴纳过水费、电费、供暖费及物业费，未曾到物业处办理相关入住手续，涉案房屋目前是否通水、通电自己并不掌握，其最后一次是年7、8月份去过涉案房屋，之后就再也没有去过。
法院认为，法律之所以赋予房屋买受人的物权期待权优先于其它一般金钱债权，原因在于房屋买受人已依约履行了义务，并确信物权将变动至其名下，基于该确信对涉案房屋行使实际占有的权利，如不予保护将对房屋买受人业已形成的现有状态形成实质不利影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的占有应系实质占有，而非形式上的占有。实质占有是对物具有事实上的管控力，是对物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断的重要标准，空间上的结合表明特定物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制具有一定的连续性，法律上的结合强调控制的效力而非表象控制。
本案中潘先生获得钥匙、电卡及存放个人物品等行为属于形式上之占有，原告潘先生提供的证据不能证明其在法院查封涉案房屋前已对涉案房屋进行了实质的合法占有，亦未能证明其对涉案房屋形成了持续、稳定的实际占有状态。
其三、潘先生依约支付房屋价款的待证事实高度存疑，处于真伪不明的状态。
原告潘先生在本案中提供了《补充协议》并主张已依约履行支付价款义务，《补充协议》签订时间显示为年1月13日，但在原告潘先生在向法院执行庭提出执行异议期间，经过法官组织的两次听证谈话程序，潘先生均未向法官说明和出示《补充协议》。《补充协议》属于对潘先生有利且关键的证据，潘先生在执行异议的审查中始终未出示显然与常理不符，法院无法排除《补充协议》存在时间倒签的可能，法院无法将《补充协议》中支付价款的变更约定作为认定潘先生是否依约履行支付价款义务的判断标准，潘先生提供的证据不足以证明其已按《房屋买卖协议书》的约定支付了相应款项。
本案中，原告潘先生应当承担举证证明责任，其应当证明其享有的权利同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列的全部四种条件。根据本案现有证据，原告潘先生所主张的多个待证事实处于真伪不明的状态，原告潘先生应当承担举证不能的不利后果，故法院对原告潘先生的全部诉讼请求不予支持。
二审法院认为：
本案的焦点问题是上诉人潘先生对人民法院依法查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。案中潘先生就涉案房屋的签约、付款、占有等提交了相关证据，黄先生对此提出了质疑，并提交了部分证据。综合涉案房屋的签约价格明显偏低、价款支付方式与税款负担不合常理、房屋价款支付和房屋过户方式违反通常交易习惯以及涉案房屋的交付与占有情况、《补充协议》的提交时间等等，本院认为，上诉人潘先生提交的证据不足以证明其与代先生就涉案房屋所签买卖合同为双方真实意思表示，由此法院自然不能确认涉案房屋的买卖合同为合法有效合同。进而，上诉人潘先生亦不能证明其已合法占有涉案房屋和依约支付了房屋价款。故潘先生上诉主张的事实与理由不能成立，潘先生关于改判其拥有足以排除执行权利的上诉请求缺乏依据。
