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房屋买卖合同案例分析：买房人去世后，继承人可以提起诉讼；定金和违约金的适用；房屋查封卖房人存在过错；坐牢不是免责的条件。近期北京判决的类似房屋买卖合同案件中，违约金多为40-50万元。
起诉
原告华某女、彭女二、彭女一向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间房屋买卖合同及原、被告、第三人签署的补充协议；2、判令被告返还购房定金50万元；3、判令被告支付违约金.4万元；4、判令被告赔偿原告垫付的费用共计.78元（包括年12月20日物业交割前欠付水费元、燃气费.18元、卫生费元、供暖费.5元、物业管理费.1元，以上费用扣减剩余电费元）；5、被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：
年9月28日，彭父亲经某某公司居间与被告就北京市东城区美术馆后街××号房屋（以下简称涉案房屋）签署《北京市存量房买卖合同》及补充协议。年9月28日，彭父亲向被告支付购房定金10万元。年9月30日，彭父亲通过“理房通”向被告支付购房定金40万元。年9月29日，彭父亲与被告、某某公司将购房人变更为华某女、彭父亲。年11月10日，彭父亲向某某公司支付居间费元。年1月18日，被告通过某某公司表示涉案房屋存在纠纷，不能继续履行合同。后彭父亲及某某公司一直无法联系被告，后经某某公司查询得知，涉案房屋已于年3月2日被北京市平谷区人民法院查封。年9月24日，彭父亲去世，三原告于年5月8日办理继承公证。三原告认为涉案房屋被查封，买卖合同无法履行，被告构成根本违约，故三原告诉至法院，诉如所请。
辩解
被告张某某辩称，同意解除原、被告及第三人之间的房屋买卖合同关系。被告同意退还50万元定金，但不同意支付违约金。因为被告当时在监狱服刑，无法解决相关问题并退还定金。现被告也无法负担违约金。原告主张的年12月20日之前欠付的费用，被告都认可也同意支付。
第三人某某公司述称，同意解除合同，其他诉讼请求与其无关，不发表意见。
事实认定
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：年8月28日，案外人彭父亲（买受人）与张某某（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同》，出卖人将涉案房屋出售给买受人，双方当事人委托某某公司成交。房屋成交价格为万元，该房屋、家电、装饰装修及配套设施等作价万元。买受人向出卖人支付定金50万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺出卖人对该房屋享有合法权利，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形，出卖人承诺该房屋已经符合出售条件。如一方违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20％赔偿守约方的损失。年1月15日之前出卖人将房屋交付买受人，在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。同日，张某某（甲方、出卖方）、彭父亲（乙方、买受方）、某某公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计万元。乙方于年9月28日将第一笔定金10万元支付甲方；乙方于年9月30日之前将第二笔定金40万元通过“理房通支付”方式支付甲方。乙方不晚于办理过户前两个工作日将第一笔购房款万元以“理房通支付”方式支付甲方。双方应于年2月20日之前办理缴税手续。于年3月2日之前，双方共同办理房屋不动产转移登记手续。双方一致同意购房款中留存5万元作为户口迁出保证金、留存5万元作为物业交割保证金。该补充协议另约定，涉案房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，视为甲方根本违约，乙方有权解除房屋买卖合同；甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。年9月29日，张某某、彭父亲、华某女签署《变更买受方协议书》，将涉案房屋买受人由彭父亲变更为彭父亲、华某女。上述协议签署后，张某某于年12月20日将涉案房屋交付彭父亲。张某某认可收到了50万元定金。后因张某某涉嫌刑事犯罪被羁押，且涉案房屋被有关机构查封，导致涉案房屋未能办理不动产转移登记手续。
另查，彭父亲与华某女系夫妻关系，二人生育两个女儿彭女二、彭女一。彭父亲于年9月24日去世，彭父母早已去世。华某女、彭女二、彭女一于年5月8日办理继承公证，对彭父亲部分遗产银行存款等遗产办理继承，但并未涉及本案所涉房屋买卖合同。
庭审中，张某某认可三原告主张涉案房屋交付前由买受人垫付水电费、物业费等的金额，张某某表示同意支付。关于违约所致损失，三原告主张损失主要是房屋价格上涨损失和定金的利息损失，但各方当事人对于房屋上涨价格均未举证，也不申请司法鉴定。
判决分析
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因张某某原因导致涉案房屋无法办理产权过户，张某某行为构成根本违约。三原告有权依据合同约定解除房屋买卖合同并追究张某某的违约责任。现张某某、某某公司均同意解除合同，本院对此不持异议，三原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。房屋买卖合同解除后，三原告要求张某某退还定金50万，于法有据，本院予以支持。但三原告主张的违约金标准过高，本院考虑涉案房屋所在区域市场价格、房屋买卖合同约定成交价格、当事人过错等情况，酌情予以调整。至于三原告主张的垫付费用.78元，张某某认可该费用，也明确表示同意支付，对此本院不持异议，三原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
解除彭父亲、华某女与张某某签署的《北京市存量房屋买卖合同》及彭父亲、华某女与张某某、北京某某置地房地产经纪有限公司签署的《补充协议》；
被告张某某于本判决生效后7日内退还原告华某女、彭女二、彭女一定金50万元；
7日内支付原告华某女、彭女二、彭女一违约金50万元；
7日内支付原告华某女、彭女二、彭女一房屋交付日之前垫付费用.78元；
驳回原告华某女、彭女二、彭女一其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二〇二二年
专业房产纠纷律师事务所房产官司专业律师房产纠纷知名律师赵云涛