12月7日，重庆市第一中级人民法院（下称“市一中院”）发布了该院及辖区两级法院商品房买卖合同典型案例，引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解最新法律法规，努力从源头化解商品房买卖合同纠纷，保护购房者与开发商的合法权益，保障房地产市场健康发展。年至今，市一中法院辖区两级法院受理商品房预（销）售合同纠纷件，审结件。其中，一中法院审结件。经过分析发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议（即逾期交房违约金和逾期办证违约金争议），转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。案例一当心，避开补充协议中限制购房者合法权利的“坑”年6月，李某某、夏某某与重庆某房地产公司（以下称‘房地产公司’）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明如逾期交房超过30日，李某某、夏某某有权解除合同，李某某、夏某某要求解除合同的，该房地产公司应当退还全部已付购房款及利息并支付违约金。然而，到了交房时间，该房地产公司一直未交房，李某某、夏某某向该公司发出《律师函》，以逾期交房为由要求解除合同。该房地产公司认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，若房地产公司逾期交房，李某某与夏某某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。李某某、夏某某遂向江北区法院起诉请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某某、夏某某的诉讼请求。该房地产公司不服上诉至市一中法院，该院审理后驳回了上诉。房地产开发企业在与购房者签订合同过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中，房地产开发企业反而通过格式条款剥夺购房者关于房地产开发企业逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。案例二购房时，开发商未写入合同的承诺可能无效熊某与重庆某实业公司（以下简称：实业公司）签订《重庆市商品房买卖合同》购买一套一楼的住宅。购买过程中，实业公司宣传购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，做出保证一楼业主花园面积的承诺。后实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重等严重质量问题，因此拒绝接房。而且，关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现。熊某认为因实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格的房款购买案涉房屋，因此向合川区法院起诉要求实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。近年来，部分开发商为销售房屋，利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售。部分购房者明知花园系小区公共部分，但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。本案中开发商与购房者约定将小区部分公共花园面积交由购房者专有使用，但双方明知购房合同仅对屋内面积及单价进行明确，未包括小区花园面积，故购房者请求开发商退赔差价，法院不予支持。案例三精装房因装修不当导致的损失开发商“买单”何某某与大足某公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套旅游度假别墅精装修样板间，但因装修部分不能办理银行按揭贷款，双方遂在合同上载明何某某所购房屋为清水房。接房后，何某某长期未在案涉房屋中居住，直至两年后何某某父亲搬入时才发现，该房屋内三楼露台大量积水，水渗透至室内房间，导致出现墙面装修大面积发霉，地面木板及家具被浸泡等现象。经物业公司确认，原因系房屋三楼露台被装修施工时遗留的墙布堵塞，无法正常排水导致。后经评估，房屋内的装饰装修、家电家具等价值为51万余元。双方就损失赔偿协商未果后，何某某起诉至大足区法院，要求大足某公司赔偿其房屋内装修、家具家电及其他各项损失。大足区法院审理后支持了何某某因房屋渗水造成的资产损失及评估费的诉讼请求。签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，业主购买精装房，开发商对于装修质量应当承担责任，对因装修导致的损失也应由开发商赔偿。上游新闻记者徐勤编辑：饶治美责编：张松涛审核：冯飞
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