案情介绍
年12月11日，原告李海锋作为出卖方(合同甲方)与被告杨骅作为买受方(合同乙方)就涉案房屋签订《房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXXX)。合同约定，该房地产转让价款为万元。首期房价款(含定金)万元，乙方应于签订示范合同当日支付甲方。第二期房款万元，乙方应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。其他房款万元，乙方应于年3月31日日前支付甲方。双方于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3日内，对房产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方支付甲方尾款2万元。双方于年6月30日前向房交中心申请办理产权过户登记手续。
年12月24日，原告李海锋作为卖售人(合同甲方)与被告杨骅作为买受人(合同乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，并进行了备案登记。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计万元。甲、乙双方确认，在年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理过户手续等
同日，原告李海锋作为甲方与被告杨骅作为乙方另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。协议上载：经过平等协商，甲、乙双方达成了一致意见，就于年12月24日签订《上海市房地产买卖合同》达成本协议如下：一、甲、乙双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。二、甲、乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为万元整，乙方应当在交易过户送件当日直接支付甲方万元整。三、若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。四、双方协商同意实际合同成交价为万元整，交易过程中产生的税费由乙方承担。
年6月21日及6月24日，原告委托律师向被告杨骅发出《律师函》，要求撤销原网签合同并按照真实交易价格重新签署合同以及办理审税之事宜，否则，由此导致的系争房屋无法按期办理过户以及交房的后果，由被告自行承担。
因被告拒绝原告上述要求，原告李海锋诉至法院，请求：1.确认原、被告于年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》第二条关于房屋总价人民币万元的约定无效；2.确认原、被告关于闵行区虹梅路XXX弄XXX号XXX室房地产的真实交易价格为万元。
根据双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》所约定的内容，双方就涉案房屋进行买卖的意思表示是真实的。虽然示范文本的《上海市房地产买卖合同》约定的价款与《房屋买卖合同》约定的价款有所不同，但双方就涉案房屋以万元的房价进行买卖的意思表示是真实的，而万元房价款的约定系为逃避国家相关税费，达到少缴税的目的，该价格约定条款应属无效。但该条款的无效，不影响合同其他条款的效力。遂判决如下：
一、确认原告李海锋与被告杨骅于年12月24日所签订的《上海市房地产买卖合同》第二条关于房屋总价款5,,元的约定无效；
二、确认原告李海锋与被告杨骅关于涉案房屋的真实交易价格为7,,元。
在存量房（二手房）交易中，依照国家税收政策，可能发生的税收包括个人所得税、营业税、交易契税、土地增值税及印花税等，因此，无论购买方还是出售方都可能存在通过签订“阴阳合同”以规避税收的主观动机。其具体主要表现形式有以下几种：
１、交易双方在按照真实交易价格签署合同后，再行以较低价格办理网签及备案手续，并通过虚假资金流转达到避税目的；
2、双方通过分别签署房屋买卖合同及装修、设施、家具等买卖合同的方式，将真实交易价格分解为房屋价款及装修、设施、家具价款等，并按照分解后较低的房屋价款办理网签及备案手续；
3、有些炒房客，在与原房主签订购房合同后立即转卖第三方，办理过户征税手续时由该第三方直接与原房主之间进行合同网签备案，以减少、逃避交易及税收环节；
4、通过“以租代售”、“虚假赠与”或将办理过户时间延迟至符合税收减免条件后等方式逃避税收。
上述所谓“避税”方式虽然看上去貌似“有理有利”，但其背后却无不暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。如对以租代售及延迟过户的，可能因期间房屋价格上涨导致出卖方将房屋转售或者拒绝过户，以及因出卖方债务原因导致房屋被抵押、查封、冻结，致使买房人“房钱两空”，产生巨大经济损失；对虚假赠予和低价备案的，将在买房人再次将房子转让时，可能因再次卖出的价格和买入价格之间的差额较大而增加个人所得税缴付金额等等。
同时，根据《民法典》的相关规定，上述所谓“避税”措施，一旦发生纠纷，将被法院认定为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，相应的“避税”条款将被认定无效；特别需要提醒的是，根据国家税收法律及刑法的规定，偷逃国家税收属于违法行为，一旦被税务部门查出后，行为人将受到补缴税款、罚款等处罚；在偷逃税款数额达到标准时，并可能构成犯罪，被依法追究刑事责任。故律师建议，对二手房买卖应该通过正常程序、按照真实价格依法进行，以免造成“因小失大”的后果和承受法律的制裁。
作者：江苏怀德律师事务所
王滨、周培俊律师
编辑：王嘉辉律师
